Ti è mai capitato di avere necessità di conoscere il valore del tuo immobile ?
Sicuramente ti sarai rivolto ad un professionista ....
E quali sono state le conclusioni di questo professionista ?
Probabilmente una cifra ricavata sulla base della sua esperienza e della conoscenza del mercato acquisita nel tempo.
Molto bene dirai tu.
PER NIENTE DICIAMO NOI !
Questa prassi di valutazione, ancora oggi largamente diffusa, non si basa su nessun dato oggettivamente riscontrabile. E' la cosiddetta expertise, cioè la competenza che si basa sulla sola esperienza della persona che produce un parere su uno specifico argomento.
Esatto !
Questo tipo di stima si basa esclusivamente sulle conoscenze del perito e non utilizza nessun dato che provenga dal mercato immobiliare.
Al contrario una corretta valutazione invece dovrebbe fornire un risultato verificabile e, secondo il metodo scientifico, riproducibile.
L'individuazione di procedure di stima replicabili secondo metodi condivisi, e sulla base di leggi oggettive, è l'obiettivo del moderno estimo.
A tal fine sono nati gli STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE (International Valuation Standards - IVS), costituiti da un insieme di dettami procedurali e metodologici uniformati da appositi istituti.
Questi metodi si caratterizzano per l'applicazione di procedimenti matematici e statistici che consentono di determinare il valore di un bene mediante il rilievo puntuale e rigoroso di dati reali del mercato.
Qual'è allora il metodo migliore da utilizzare ?
La expertise del tecnico super-esperto o i nuovi metodi matematici ?
La comparazione tra questi due sistemi consente di perseguire la cosiddetta best practice cioè individuare la migliore pratica per l'ottenimento del risultato oggettivamente più corretto.
Nel caso del super-esperto il valutatore surroga i dati del mercato sulla base della propria esperienza diretta, avvalendosi di listini e quotazioni generali e molto spesso generici.
Nel caso degli standard internazionali il valutatore ricerca dati appartenenti ad immobili simili a quello da stimare, così da ottenere quotazioni oggettivamente riscontrate dal mercato, affidandosi a prezzi noti di contrattazioni già avvenute.
Avrai PROBABILMENTE capito noi da che parte stiamo ...
E' vero che il metodo di stima per comparazione non è immune da difetti e necessita di un occhio vigile da parte dell'esperto, che deve essere capace di ben applicare i dati acquisiti, riconducendoli alle reali caratteristiche dell'immobile in stima.
Ma il fatto che tale metodo sia trasparente, dimostrabile e verificabile nel tempo (a differenza dell'altro basato solo sulle competenze del perito) fa facilmente pendere il piatto della bilancia per questa soluzione.
In conclusione, se vuoi davvero conoscere il valore del tuo immobile in un mercato immobiliare fluido come quello attuale, rivolgiti a chi ha le competenze per farlo e non a valutatori improvvisati, facendoti consigliare da professionisti qualificati e competenti.
A presto !
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STUDIO TECNICO FRANCESCO GIANNELLI
